【新小岩】不動産売却前に確認！再建築不可とは？事故物件売却の相談もぜひ

建築基準法のルールに従わなければならない

建築基準法は、建物を建てる際の敷地・構造・設備・用途などを細かくルールとして定めたものです。再建築不可物件に大きく関係するのが「建築基準法第43条」で、建物を建てる場合は道路に2m以上接していなければいけない、という接道義務が定められています。

そのため、接道2m未満の敷地や2m以上でも建築基準法上の「道路」に接していない敷地、また完全に道路に接していない敷地は再建築不可とされているのです。

接道義務の法律とは

接道義務とは、敷地が面する道路の幅員・敷地の間口幅に関して取り決めた法律のことです。災害が起こった際、消防車・救急車などの緊急車両が入るために定められた重要な規定で、以下の3つがあります。

接道義務の原則

建設物の敷地は、原則として建築基準法で定めた道路に2m以上接している必要があります。

接道義務の緩和

建築物の敷地の周囲に広い空き地や同様の状況があり、安全上の支障がないと認められる場合は道路に2m以上接していなくても再建築不可にはなりません。

条例による接道義務の付加

2m以上の道路に接していても、安全上何らかの支障があると判断された場合は、道路の幅員や接道の長さ、建築物と道路の関係について制限がかかります。

包括同意基準を確認しよう

昔ながらの町屋・長屋などの建築形態が多い自治体では、柔軟な包括同意基準を定めていることが多いです。建築基準法上の道路に2m以上接道していない場合でも、建築審査会が定めている基準に通過することで再建築の許可を得ることができます。ただし自治体によって基準が異なるため、対象になるかどうかはあらかじめ確認しましょう。

再建築不可物件の売却は難しいですが、決して売却できないというわけではありません。対策をすることで売却が可能になることもありますので、まずは不動産会社に相談しましょう。

敷金・礼金がその分高い

契約時に支払うのは、仲介手数料だけではありません。敷金や礼金も含まれます。仲介手数料無料の代わりに、敷金・礼金が高くなっている可能性があります。仲介手数料無料の物件のほとんどは、貸主側が全額負担していることが多いです。敷金・礼金を高く設定し、マイナス分を補填している可能性があるということを知っておきましょう。

物件の状態が悪い

アクセスが悪い物件、築年数が古い物件など、状態の悪い物件はより多くの入居者を募るために、仲介手数料無料をアピールしている場合があります。

いわくつき物件が多い

仲介手数料を無料にする理由として、空室を埋めたいという貸主・不動産会社の思いがあります。空室が続く理由として、間取りや周辺環境などが理由の場合もありますが、過去になにかしらの事件や事故が発生した、いわゆる「いわくつき物件」も多いです。

仲介手数料無料には何らかの落とし穴が潜んでいる場合もあります。よく見極め、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。