【新小岩で不動産売却】借地権付きの建物・土地の売却の方法や流れについて

市場で売却する

不動産市場には、借地権付き住宅が流通しています。仲介業務を行っている不動産会社に依頼することで、中古物件として売却ができるでしょう。

地主に建物を売却する

建物を地主に売却する場合、実質的に借地権を買い取ってもらわなくてはいけません。この場合、建物の築年数は関係なく、売却してしまえばそこで借地契約は終了です。

底地権とセットで売る

最後の方法は、最初に地主に底地権を売り、所有権を取得して第三者に売却する方法です。

地主を説得してセットで販売することができれば、その土地の所有権を丸ごと売ることができます。セットになることで不動産価値が高くなり、高値で売却することができるでしょう。

地主に対して売却する場合

まずは、不動産会社に相談を行います。その土地を高く売りたい気持ちはありますが、地主としてはできるだけ安い値段で買い戻したいと考えるでしょう。すなわち、相互の利益を考えると結果的に対立してしまいます。このまま本人同士で交渉を始めても、なかなかうまくまとめられないかもしれません。

交渉を行う中で、買い戻しに対する前向きな考えがあるかどうか、そういった点から確認をするところから話し合いを始めましょう。地主に買い戻しに対する前向きな考えがあるのであれば、実際に交渉へと移りましょう。交渉の中では、具体的な条件などを提示します。交渉が荒れてしまわないように、不動産会社に間をとりもってもらうとよいでしょう。

交渉がまとまったら、売買契約を結びます。契約書は不動産会社が作成するため、記載内容に間違いや抜け漏れがないかどうかを確認してください。不動産売却には大金が動くため、契約書の内容に疑問や不安があれば、あらかじめ確認しておきましょう。

契約の内容に基づき、決済と引き渡しを行います。建物付きで売却する場合、建物の所有権移転登記を行う必要があります。

第三者に売却する場合

第三者に売却する場合、必ず不動産会社に依頼してください、地主・購入希望者・売主の三者での調整は難しい取引となるので、借地権の取引を得意とする不動産会社を選びましょう。

借地権を売却するためには、地主の承諾を得なければいけません。売却活動を始める前に、譲渡の承諾をもらいましょう。承諾を得る際、建て替えや抵当権設定の承諾も必要です。譲渡の承諾はもらえても建て替えの承諾がもらえなければ、買主は借地権を購入してから建て替えすることができません。建て替えを希望している買主と契約が成立しなくなってしまうため、必ず建て替えの承諾をもらいましょう。

また、抵当権設定の承諾をもらえないと、買主は借地権の購入時に住宅ローンが利用できません。現金でしか購入ができなくなるため、買主を探すのが難しくなってしまいます。

地主から承諾が得られないときは裁判所に借地非訟事件手続きをとることができますが、許可を得るためには時間がかかってしまうため、できるだけ地主と良好な関係で承諾が得られるように話を進めましょう。

地主から承諾が得られたら、いよいよ売却活動です。依頼した不動産会社が行うため、購入希望者が見つかるまで待ちましょう。

購入希望者が見つかって価格・引き渡し条件の合意ができたら、売買契約を結びます。その際、地主の文書による承諾を条件としている売買契約でなければいけません。

承諾書には譲渡以外に、建て替え・抵当権設定など、売却時の条件がすべて記載してあるかどうか確認してください。決済と引き渡しは地主に売却するときと同じです。契約の内容に従って、決済と引き渡しを行いましょう。